高槻文吾のブログ

投資と事業と人生について思索し、研究し、実践していく記録

高槻文吾です。

2017年2月に取得した、練馬区アパートですが、給水方式を変更しました。

(変更前)
受水槽&ポンプあり

(変更後)
直結

本件工事ですが、売主の財閥系不動産会社さんの紹介業者、管理会社さん紹介業者の2社から見積もりをとりました。過去は、後者の方が安く、前者の方が高かったのですが、今回は様子が違いました。圧倒的に前者の方が安かったのです。

この管理会社さんは、好意で中間マージンをほぼ抜いていない状況で、他の管理会社さんに比べてかなり安くリフォーム工事をやってもらっていますが、給水方式変更はあまり発注しておらず、高い可能性があると事前に聞いていました。他方で、財閥系不動産会社さんは普段は間に入ってマージンを抜くが、今回は急ぎだったので、直でやりとりしてください、相当に安いと思います、との紹介でした。

以下が結果です。

(財閥系不動産会社さん紹介のA社)
152,280円

(管理会社さん紹介のB社)
770,000円

なんと、差額617,720円、倍率5倍です(゜-゜)
相見積もりはやっぱり重要と再認識しました。

ちなみに、管理会社さんにも、良い業者さんに伝手ができたと感謝されました(笑)

ではまた。

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高槻文吾です。

こちらで日本公庫に相談してみるつもり、と書いた件。

結果がでました。

物件購入時に自己資金で10%投入した分+リフォーム代について融資承認を頂きました。
最終的には、合わせ技で、オーバーローンは無理でしたが、フルローンにはなりました。

金額以外の条件は以下のとおりです。

・期間 20年
・金利 1.7%(20年固定)
・担保 なし

融資条件の悪化が見込まれる現状では、頭金を調達できて一安心です。

ではまた。

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高槻文吾です。

三連休中に古本屋に出向いたところ、「ソニーはなぜ不動産業を始めたのか?」を見つけました。今さらながら購入して読了。




いうまでもなく日本の不動産流通の問題点は、「情報の非対称性」と「両手仲介の慣行」です。

業者は顧客との情報格差を利用して「両手」を狙いますし、投資家も業者のそうした心理を利用して「割安」に物件を仕入れられるよう元付業者に働きかけます。売主の利益は放置されがちですね。。

業者は自分自身の利益最大化を追求する誘因がありますから、両手を追っかけるな、というのはなかなか難しい。

ソニー不動産は、そこに打って出ました。

つまり、両手仲介をやめて片手仲介のみを扱うことで、顧客本位の取り組みを行うわけです。もちろん、同様の取り組みを行う中小企業は存在し、新規性は特にありません。しかしながら、ソニーは自分たちのようにブランド力を有する企業でそうした取り組みを行っているところはなく、ホワイトスペースがそこにある、と判断したようです。

うまくいくかどうかは別にして、ソニーのように発信力がある会社が業界の悪弊改革に取り組むのはいいことで頑張ってほしいな、という感想です。

ところで、現状、収益物件領域の業者はどういう強みで儲けているのでしょうか。

1.「物上げ力」+「両手による収益力」を強みとする、大手勢力
2.「ファイナンス力」+「ネット集客力」を強みとする、新興勢力
3.「ファイナンス力」+「ネット集客力」+「中間省略」を強みとする、三為勢力
4.「新築提供力」+「ファイナンス力」+「ネット集客力」を強みとする、新築アパートメーカー

現在の環境下、買いたい人は山ほどいますし、ネットかレインズを使えば物件は売却できますから、「物上げ力」は最大の強みですね。あとは、4は別にして、2や3はすぐに独立して個人でやれそうです。差別化が難しそうですが。。

もし自分自身が収益物件領域で起業するならどうするだろうなぁ。

ではまた!

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