高槻文吾のブログ

投資と事業と人生について思索し、研究し、実践していく記録

高槻文吾です。

三連休中に古本屋に出向いたところ、「ソニーはなぜ不動産業を始めたのか?」を見つけました。今さらながら購入して読了。




いうまでもなく日本の不動産流通の問題点は、「情報の非対称性」と「両手仲介の慣行」です。

業者は顧客との情報格差を利用して「両手」を狙いますし、投資家も業者のそうした心理を利用して「割安」に物件を仕入れられるよう元付業者に働きかけます。売主の利益は放置されがちですね。。

業者は自分自身の利益最大化を追求する誘因がありますから、両手を追っかけるな、というのはなかなか難しい。

ソニー不動産は、そこに打って出ました。

つまり、両手仲介をやめて片手仲介のみを扱うことで、顧客本位の取り組みを行うわけです。もちろん、同様の取り組みを行う中小企業は存在し、新規性は特にありません。しかしながら、ソニーは自分たちのようにブランド力を有する企業でそうした取り組みを行っているところはなく、ホワイトスペースがそこにある、と判断したようです。

うまくいくかどうかは別にして、ソニーのように発信力がある会社が業界の悪弊改革に取り組むのはいいことで頑張ってほしいな、という感想です。

ところで、現状、収益物件領域の業者はどういう強みで儲けているのでしょうか。

1.「物上げ力」+「両手による収益力」を強みとする、大手勢力
2.「ファイナンス力」+「ネット集客力」を強みとする、新興勢力
3.「ファイナンス力」+「ネット集客力」+「中間省略」を強みとする、三為勢力
4.「新築提供力」+「ファイナンス力」+「ネット集客力」を強みとする、新築アパートメーカー

現在の環境下、買いたい人は山ほどいますし、ネットかレインズを使えば物件は売却できますから、「物上げ力」は最大の強みですね。あとは、4は別にして、2や3はすぐに独立して個人でやれそうです。差別化が難しそうですが。。

もし自分自身が収益物件領域で起業するならどうするだろうなぁ。

ではまた!

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高槻文吾です。

TAS賃貸住宅市場レポート(2017年2月28日)を参考に、自分の投資対象を振り返ってみたい。

私の投資対象エリアは、東京23区及び隣接市である。築20-25年で最寄駅12分(1km)以内の資産性、収益性のバランスがよいものを探している。

空室率TVI(TAS Vacancy Index)を見ると、一都三県アパート系は2015年6月以降、悪化が著しい。

この背景は、2015年1月の相続税増税を受けてのものとすれば、新築アパートの大量供給による需給悪化ととらえるのが自然だろう。また、利回り重視だろうから、単身者向けの間取りと考えるのが妥当と思われる。

示唆としては2つ。

1.単身者向けアパートの賃料下落は加速する
2.単身者向けアパートの供給過剰は加速する

私自身、昨年来、よほどの好立地を除き、単身者向けは回避してきた。これは今後も継続した方が良さそうである。また、単身者向けを検討する際は、賃料や間取りの競争力をより慎重にみる必要がありそうだ。

他方、一都三県マンション系はそれほど悪化していない。もっとも、千葉と埼玉はやや注意を要しそうではある。

新築に取り組むのであれば、マンション系に取り組むのが良さそうである(アパート系に取り組むならばファミリー向けにしておくのが無難そうだ)。

マンション系は、今後、高齢者もターゲットにすべきと認識しているため、コストはかかるがエレベーター付きにした方が良さそうに感じる。

投資対象は、引き続き変更せずに進める方針。できるだけファミリー用で、将来の新築も視野に一種単価で割安なものを狙っていきたい。

逆に、新築の大量供給を受けて、金融機関は築古アパートへの融資に消極的になるとみられることから、ライバルが減って投資妙味が高まることを期待したいところ。

ではまた!

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高槻文吾です。

先月引渡しを受けた、こちらの物件ですが、4戸あった空室が残り1戸の見込みとなりました\(^o^)/
引渡しから20日あまりですが、入居申込みが3件あり、3件とも保証会社の審査を通過しました。

途中から募集賃料を5千円アップしたのですが、それでも無事に決まりました。
最初の設定が安すぎたんですね。。

あと、リフォーム資金+物件の頭金を日本公庫に申込みしました。
担当の方の話を聞くと、金融庁が不動産向け融資に警鐘を鳴らしている影響なのか、不動産賃貸業向け融資が厳しくなりそうな印象を受けました。

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