高槻文吾です。
前回の記事で整理した、大きなリスク要因は以下の4つです。
1.金利上昇
2.インフレ
3.円安
4.増税(資産税等)
2020年までの大まかな方針を決めておきたいと思います。
最初にでてくる兆候は金利上昇と考えています。
対策の方向性としては、①金利上昇に耐えうるCF創出力の確保、②金利上昇に耐えられなかった場合に向けたノンリコース化、③資産税やハイパーインフレに備えた資産の保有を考えています。
【① DSCRの良化(1.54⇒1.67)】
DSCR=NOI÷ADSです。
私の現在のDSCRは1.54です。これは逆数にした方がイメージが付きやすいのですが、NOIが1.54、ADSが1とした場合、ADS÷NOI=64.9%です。つまり、NOIに対して返済不能になるまで35%のバッファがあります。とはいえ、税金考慮前ですけど。。
DSCRを1.67に良化させるということは、上記と同様にすれば、ADS÷NOI=59.9%です。簡単にいえば、40%のバッファをもっておくここうというものです。
改善するには、NOIを上げるか、ADSを下げるかしかありません。
物件増加を伴わない場合、家賃アップか、元利金返済額ダウンです。後者は、融資期間を延ばすか、金利ダウンになります。
私の場合は、物件増加を伴いながら、DSCR良化を実現していく予定です。つまり、今後はこれまでよりも物件選定を厳しくしていく方針です。
【② 連帯保証の解除】
私は主として法人で物件保有しています。現在、私自身が連帯保証人ですが、将来的には解除を目指しています。
保証解除対象とする法人は、最低でも家賃収入1億円(できれば3億円程度)を実現したいと考えています。現在の家賃収入が50百万円ですから、倍増が必要です。2017年目標は、家賃収入1億円実現です。
もっとも一保証解除に向けては、一定の規模以外に、債務償還年数、自己資本比率(実態自己資本比率)による強化がかかせません。インカムだけで実現するのはやや困難でしょうから、売却を織り交ぜていく必要があります。
(参考:経営者保証に関するガイドライン)
http://hosyo.smrj.go.jp/
別のやり方として、SPCで優先劣後構造を構築し、LTV70でノンリコースローンでリファイナンスするやり方もあります。しかしながら、本格的なノンリコに取り組む場合は、融資期間を耐用年数内に留めたり、検査済証が必要になったりする可能性があり、都心の築古土地値不動産狙いの私にはハードルが高そうで、むしろ連帯保証解除を狙いにいく方が早い印象です。
このあたりは金融環境次第のところもありますから、保証解除の目的さえ実現できればどちらでもいいと考えています。
【③ 外貨資産・実物資産の保有】
資産税回避のために資産を保有する場合、国内の金融機関に預けても意味がありません。高金利の兆候がみえてくれば、海外に資金を移せるように、海外口座を保有しておくのが望ましいです。私は、すでに2ヵ国に口座開設済です。
また、実物資産という意味で、金や銀も対象になります。個人的には、金は装飾用に使われるもので消費価値がないため、工業用用途がある銀の方が好みです。
現段階では、まだ資産規模を拡大していく必要があります。海外口座こそ開設済ですが、足元では良質な収益不動産確保を優先する必要があります。
【まとめ】
〇 DSCRを良化する形で、不動産投資を拡大していく
〇 1法人で家賃収入1億円、実態自己資本比率20%、債務償還年数20年を実現し、連帯保証解除を目指していく
〇 海外口座開設しておき、金利上昇等リスクが高まってきた場合には、資金移転を進めていく
ではまた。
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