文吾のブログ

投資と事業と人生について思索し、研究し、実践していく記録

高槻文吾です。

前回の記事で整理した、大きなリスク要因は以下の4つです。

1.金利上昇
2.インフレ
3.円安
4.増税(資産税等)

2020年までの大まかな方針を決めておきたいと思います。
最初にでてくる兆候は金利上昇と考えています。

対策の方向性としては、①金利上昇に耐えうるCF創出力の確保、②金利上昇に耐えられなかった場合に向けたノンリコース化、③資産税やハイパーインフレに備えた資産の保有を考えています。

【① DSCRの良化(1.54⇒1.67)】

DSCR=NOI÷ADSです。

私の現在のDSCRは1.54です。これは逆数にした方がイメージが付きやすいのですが、NOIが1.54、ADSが1とした場合、ADS÷NOI=64.9%です。つまり、NOIに対して返済不能になるまで35%のバッファがあります。とはいえ、税金考慮前ですけど。。

DSCRを1.67に良化させるということは、上記と同様にすれば、ADS÷NOI=59.9%です。簡単にいえば、40%のバッファをもっておくここうというものです。

改善するには、NOIを上げるか、ADSを下げるかしかありません。

物件増加を伴わない場合、家賃アップか、元利金返済額ダウンです。後者は、融資期間を延ばすか、金利ダウンになります。

私の場合は、物件増加を伴いながら、DSCR良化を実現していく予定です。つまり、今後はこれまでよりも物件選定を厳しくしていく方針です。


【② 連帯保証の解除】

私は主として法人で物件保有しています。現在、私自身が連帯保証人ですが、将来的には解除を目指しています。

保証解除対象とする法人は、最低でも家賃収入1億円(できれば3億円程度)を実現したいと考えています。現在の家賃収入が50百万円ですから、倍増が必要です。2017年目標は、家賃収入1億円実現です。

もっとも一保証解除に向けては、一定の規模以外に、債務償還年数、自己資本比率(実態自己資本比率)による強化がかかせません。インカムだけで実現するのはやや困難でしょうから、売却を織り交ぜていく必要があります。

(参考:経営者保証に関するガイドライン)
http://hosyo.smrj.go.jp/

別のやり方として、SPCで優先劣後構造を構築し、LTV70でノンリコースローンでリファイナンスするやり方もあります。しかしながら、本格的なノンリコに取り組む場合は、融資期間を耐用年数内に留めたり、検査済証が必要になったりする可能性があり、都心の築古土地値不動産狙いの私にはハードルが高そうで、むしろ連帯保証解除を狙いにいく方が早い印象です。

このあたりは金融環境次第のところもありますから、保証解除の目的さえ実現できればどちらでもいいと考えています。

【③ 外貨資産・実物資産の保有】

資産税回避のために資産を保有する場合、国内の金融機関に預けても意味がありません。高金利の兆候がみえてくれば、海外に資金を移せるように、海外口座を保有しておくのが望ましいです。私は、すでに2ヵ国に口座開設済です。

また、実物資産という意味で、金や銀も対象になります。個人的には、金は装飾用に使われるもので消費価値がないため、工業用用途がある銀の方が好みです。

現段階では、まだ資産規模を拡大していく必要があります。海外口座こそ開設済ですが、足元では良質な収益不動産確保を優先する必要があります。


【まとめ】

〇 DSCRを良化する形で、不動産投資を拡大していく

〇 1法人で家賃収入1億円、実態自己資本比率20%、債務償還年数20年を実現し、連帯保証解除を目指していく
 
〇 海外口座開設しておき、金利上昇等リスクが高まってきた場合には、資金移転を進めていく

ではまた。

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高槻文吾です。

2物件目の固定資産税が大幅アップされてしまいました。。

この物件は足立区のファミリー用1棟アパートで、戸数10戸、駐車場10台です。
駐車場が10台あるのですが、最寄駅から徒歩10分圏内ということもあり、利用率は半分ぐらいでした。
そこで、3台分をコインパーキングに転換していました。

コインパーキングに転換した結果、当局から「非住宅用地の認定」を受けました。

ご存知のとおり、住宅用地については、課税標準の特例による軽減措置がなされています。しかしながら、その適用から外されることになり、固定資産税が年間7万円強アップしました(^^;)。しかもコインパーキングに転用した過去3年間分に適用されるため、20万円強の支出になります。

今後の選択肢は大きく2つ。
(1) 固定資産税増額分を負担しながらコインパーキング継続
(2) コインパーキングをやめてアパート付属の駐車場に転換(=固定資産税削減)

現状、コインパーキングからの年間収入が固定で40万円以上あります。アパートの駐車場は満車状況ですので、コインパーキングをやめるのも一手ですが、ファミリー物件で入居者の入れ替わりは多くなく、現状がベストかもしれません。

他に考えうる策としては、コインパーキングの運営方法の変更です。
今はコインパーキング運営会社に貸地しているだけですから、これをコインパーキングの事業運営化する手もありますが、、、そんなに駐車場としての立地がいいと思っていないので悩ましいところです。

とりあえず、通知書に従って納税しておきます。。

ではまた!

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高槻文吾です。

いろいろと多忙で、気が付くと今月初めてのブログ投稿になりました。

日本の財政リスクを考慮したうえで、今後の投資方針をまとめていく作業をしていたのですが、決済、引渡しが完了したので、その件を記しておこうと思います。

昨年12月に買付が通った、こちらの物件ですが、引渡しが完了しました。


今回取得した物件は、西武池袋線某駅から徒歩10分の1棟アパートです。

間取りは3DK×6戸で、現在は4戸が空室。ただし、早速1戸は入居申し込みが2つ入りましたので、あとの3戸は少し賃料をアップしてみようと思案中です。

収益性では、空室を埋めれば物件価格に対して利回り9%程度、物件価格+リフォーム代に対しての利回りで8.8%ぐらいでしょうか。

資産性では、販売価格に占める路線価土地値比率で70%、積算価格比率で85%で、融資額が伸びづらそうな物件でした。

にもかかわらず、ローン特約なしで買付を入れました。特約ありだと買えなかったので。。

資金調達できない場合は大変でしたが、年末までに無事に資金調達の目処がついて一安心。しかしながら、残念なことにフルローンとはいかず、LTV90での調達となり、10%程度自己資金を投入しました。

うーん、当初想定よりも資金効率が悪化します。
そこで、日本公庫に、無担保でリフォーム資金及び物件の頭金を融資してもらえないか相談してみるつもりです。頭金は無理でもリフォーム資金ぐらいは調達できると見込んでいます。

現在、56戸保有で52戸稼働・4戸空室で、稼働率92.9%です。とりあえず、空室が多いと落ち着かないですから、3か月以内の満室を目指したいと思います。

ではまた!

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