文吾のブログ

投資と事業と人生について思索し、研究し、実践していく記録

2016年04月

高槻文吾です。

3月に4件入れた買い付けも、敗退せずに残っているのは1件のみです。

今月、満額で1件、買付を入れました。個人的にはお買得に感じた物件です。

その物件は、東京23区内の築古物件です。とても住みやすいエリアで最寄駅の駅力もあり、地形も整形地の角地です。利回りは7.5%ぐらいですが、資産性はかなり高いです。買付価格<土地値という感じです。土地値物件投資は、キャッシュフローではなく、トータルリターン重視なので、特に問題ない水準です。

投資回収は、アパートを取り壊して戸建用地として売却すれば最有効利用になりそうですが、実際のところ、退去をお願いするのはかなり面倒で手間暇かかります。

現実的には、短期償却が終わった段階で、アパートとして売り出すのだと思います。私もそうですが、土地値物件が好きな買い手っていますから。

おそらく一番手に近い買付だったと思いますが、いつもどおり現金払いの方が登場しました。またもや敗退です。まあ価格も数千万円後半ですから。。それにしても現金の威力をいやというほど感じる日々です。銀行に融資審査をストップしてもらうように連絡しないと。

この物件購入はよい取引になると思っていたので、とても残念です。

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高槻文吾です。

3月に4件入れた買い付けも残りは1件のみです。

融資内諾済みですが、満額買付を入れている人が融資付け中のため、売渡承諾書はまだもらえていません。満額を出す気はまったくないのため、しばし様子見です。

さて、先日見つけた儲かりそうな土地のボリュームチェックが終わり、資料をもらいました。

結果は、総投資額2億円程度で、利回り9%でした。

現在の環境だと借地で9%はまずまずな気もしますが、所有権に比べて流動性が低いため、見送ることにしました。建築会社曰く、この利回りであれば買う人は多くたぶん売れるということで、彼らにも無駄な仕事にならずに良かったです。

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高槻文吾です。

3月に4件入れた買い付けも残りは1件のみです。
こちらは融資内諾は今週中にでそうですが、満額買付を入れている人がいて、売渡承諾書は満額買付の動向をみてからになりそうとのことです。

他方で、儲かりそうな土地を発見しました。23区で山手線主要駅まで直通5分です(最寄駅まで徒歩10分以内です)。

借地ですが、軽量3階建て前提として10%が目指せるのでは?!と妄想し、さっそく簡単なプラン作成を建築会社に依頼しました。

新築だと2億円は超えそうです。できればフルローンを目指したいところ。
実際に10%目指せるのであれば、銀行への借入申し込みに走らねば。

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高槻文吾です。

昨日、3月に買付入れて残っていた2件のうち1件の敗退が決まりました。
なんと、満額でローン特約なしの買付が入りました。

高く買いすぎではと思いますが銀行に預けておくよりは遥かにマシですし・・・どうしようもないですね。。

ローン内諾競争をしいていた全員が敗退です。
3月は面白そうな物件が散見されるのすが・・・勝てませんねぇ。

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高槻文吾です。

今月は結局4件買付を入れました。
2件敗退しており、2件につきローン取組中です。
いずれも築古物件で、持込先は異なる金融機関にしました。

築20年強の築古アパートが買付対象ですが、融資期間は25年以上はとれそうです。
金利は1つの金融機関は1.5%以下ですが、もう1方は2.5%とちと高いですね、、。

金利1.5%以下の金融機関に2つ持込むとスピードが遅くなりそうなため、今回はスピード重視で金利を妥協することにしました。

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