文吾のブログ

投資と事業と人生について思索し、研究し、実践していく記録

2016年05月

高槻文吾です。

買付けが久しぶりに通りました。いやぁ、うれしい話です。

普段は、築古土地値物件、ファミリー用区分物件、新築物件を探しているのですが、今回は築20年程度のRC物件でした。

23区内では珍しく販売価格と積算価格が同程度、収益性は平凡といった物件でした。平米賃料もそれほど高くないエリアですから、経費率は高そうです。しかも地盤も軟弱なエリアです。

こうして書くと今一つですね。実際に、自分のなかでは70点ぐらいの物件でギリギリ合格かな、といった物件です。

どうして買付を入れたかといえば、現在の賃料が周辺相場よりも低く賃料アップの可能性があること、フルローンを活用しても安全性指標(DSCR)をクリアできることが大きかったです。もちろんハイレバですから、IRRがでるのは言うまでもありません(あくまでも自分の投資シナリオ通りに進んだ場合の話ですが)。

本物件は、軟弱地盤エリアに所在しています。さすがに建物調査はひと通りやっておこうと思い、今回はインスペクションサービスを利用しました。視認や計測が主体ですから、地盤調査のようにボーリングするわけではありません。それでも素人が気が付かない点は指摘してくれると期待しました。

実際に活用した感想は・・・とても満足です。10万円強ぐらいのサービスですが、いろいろと勉強になりました。実はインスペクションサービスを使うのは2回目です。1回目のときは、建物修繕費用が多額にかかりそうなので、買わない方がよいとの評価でした。その意見を尊重して投資を見送りました。

今回は建物の状態は問題ないとのことで、買う方向で動いています。

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高槻文吾です。

先日、面白そうな物件をみつけ買付を入れましたが、敗退しました。

私は指値をすることも多いですし、そもそも本業の企業投資でもなかなか投資に至ることは少なく、敗退は日常的ですから、あまり気になりません。他方で、買付敗退が連続することで、めげてしまう人も多いみたいですね。

閑話休題。

上記記載の先日買付をいれた物件では、有益な発見がありました。

この物件は古家付土地で販売されていたもので、所在は川崎市、最寄駅徒歩7分、価格に占める比率で路線価土地値比率が75%弱といったところ。

面白いと思ったのは、古家が築30年の木造アパートだったのです。地域最安値の賃料で検討すると、募集費用を考慮しても利回り10%程度はいきそうです。そこで早速問い合わせて状況を聞いてみました。

1棟9戸で、なんと6戸はまだ入居中とのこと。管理会社がGW中に入居者6人に退去依頼をしており、売却は入居者退去後になるそうです。売主さんは、退去費用として150万円ほどをみており、現在のところ順調に推移中とのことでした。

そこで、私は退去不要なので、その退去費用不要分+手間代ぐらいを指値して買付をいれたのですが、同じ日に満額の買付があったこと、入居者退去はスムーズに進み特に問題ないことから、満額の人が購入することになりました。

物件が買えないのは残念でしたが、入居者に退去してもらうのは、私が思っていたよりも簡単そうでした。

この程度の費用と手間であれば、耐用年数を超過した木造物件を購入し、償却4年間を使い切ったあたりで、木造を取り壊し、新築をたててもよさそうです。この物件はシングルでしたが、ファミリーの場合はもっと大変かもしれませんが、、。

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高槻文吾です。

3月に4件入れた買い付けも、敗退せずに残っているのは1件のみでした。
GW中に結果がでました・・・敗退です。

私は指値をしていたところ、結局、満額買い付けという結果になったようです。

対象物件は以下のようなものでした。

(販売内容)

・東京23区ではないですが、隣接市主要駅(乗車人員10万人ぐらい)
・大手町まで電車直通30分以内
・販売価格に占める路線価土地値比率80%
・利回り7.5%
・築20年の軽量鉄骨
・1LDK×8戸(満室)
・整形地で前面道路は6M程度

私は、利回り8.0%程度で買い付けました。
ローン内諾取得しており、物件の10%+諸費用は自己資金を予定していました。

ローン内諾後は強気で交渉しましたが、敗退です。

上記物件は23区内であれば瞬殺されそうな市場環境ですが、隣接市であれば多少強気でいけると考えました。
本来なら利回り9%は欲しいところ、節税にも使える物件という点を考慮し、8%で買い付けしたので、妥協した意識も強かったのですが・・・満額買付が2件入っていましたので、融資がついちゃうとどうしようもないですね。

実際のところ、買主さんの融資額はあまり伸びなかったように聞きました。その分、自己資金を多めに投入して買ったようです。

3月に買付を入れた4件は全敗でした。
ということで、現在の市場における私の選択肢は2つです。
1つは、投資基準を緩める(=目標IRRを下げる)。もう1つは、買わずにタイミングを待つ。

基本はタイミングを待とうと思っているところ、2016年中に償却用物件を1つは購入しておきたく、この1つについては妥協する必要があるな、と感じさせる3月の買付結果でした。

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