高槻文吾です。
買付けが久しぶりに通りました。いやぁ、うれしい話です。
普段は、築古土地値物件、ファミリー用区分物件、新築物件を探しているのですが、今回は築20年程度のRC物件でした。
23区内では珍しく販売価格と積算価格が同程度、収益性は平凡といった物件でした。平米賃料もそれほど高くないエリアですから、経費率は高そうです。しかも地盤も軟弱なエリアです。
こうして書くと今一つですね。実際に、自分のなかでは70点ぐらいの物件でギリギリ合格かな、といった物件です。
どうして買付を入れたかといえば、現在の賃料が周辺相場よりも低く賃料アップの可能性があること、フルローンを活用しても安全性指標(DSCR)をクリアできることが大きかったです。もちろんハイレバですから、IRRがでるのは言うまでもありません(あくまでも自分の投資シナリオ通りに進んだ場合の話ですが)。
本物件は、軟弱地盤エリアに所在しています。さすがに建物調査はひと通りやっておこうと思い、今回はインスペクションサービスを利用しました。視認や計測が主体ですから、地盤調査のようにボーリングするわけではありません。それでも素人が気が付かない点は指摘してくれると期待しました。
実際に活用した感想は・・・とても満足です。10万円強ぐらいのサービスですが、いろいろと勉強になりました。実はインスペクションサービスを使うのは2回目です。1回目のときは、建物修繕費用が多額にかかりそうなので、買わない方がよいとの評価でした。その意見を尊重して投資を見送りました。
今回は建物の状態は問題ないとのことで、買う方向で動いています。
ではまた!
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