文吾のブログ

投資と事業と人生について思索し、研究し、実践していく記録

カテゴリ:投資実践 > 不動産1件目

高槻文吾です。

今月は本業が忙しく、週末もフル稼働中です。
分析作業は不動産よりもコーポレートの方が面白いな、と知的好奇心は満たされます。
週末は休みたいですけど。。

さて、レインズに登録した物件ですが、買付け業者から問い合わせが多い模様。
買付業者の提示価格は、私の希望価格から10-15%引きといったところ。
転売益10%程度と考えるとちょうどいい価格設定っぽいです。

週末に業者以外の買付が4つ入りました。
100万円指値1件、300万円指値2件、500万円指値1件。

待ち続ければ満額買付もありそうですが、100万円指値の人と契約交渉に入る予定です。

さて、今回は最後までいくでしょうか。

ではまた!

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高槻文吾です。

物件を売りに出して1ヶ月ほど経過しました。

満額買付が入り、(想定していた金融機関から)融資内諾もでて、契約の文案を詰めました。
しかし円滑だったのはここまでで・・・さあ契約となった段階でキャンセルになりました(゜-゜)

いやぁ、社会人なんだからもうちょっと礼儀をわきまえて欲しいものだと思いましたが、まあ仕方がないです。

売却活動を再開し、また買付が入りました。次はちょっと指値が入っています。その金額で売却しても問題ないんですが、今回の人は融資が厳しそうな印象。

1ヶ月経過したし、レインズに登録してもらうとするかな。
9月中の売却完了は厳しそうなんで、年内中を目標にしておこうと思います。

ではまた!

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1件目(1棟目)の資金調達は、政府系金融機関からでした。詳細はこちらです。

借換に向け、飛び込みでアプローチしたところ、撃沈。

次に紹介を通じてアプローチし、3つの金融機関から条件提示頂き、S銀行に借り換えました。

現在は、法人借入、金利は2.45%(固定)、融資残期間は18年で、耐用年数の残期間は5年ほどです。

1. S信金
  - 金利水準2.5%(変動)
  - 融資期間20年
  - 交渉余地 :預金10百万円提供で金利2.0%の可能性


2. H銀行(地銀)
  - 金利水準1.5%(変動)
  - 融資期間18年(但し、当初提示は10年で交渉した結果)
  - 条件として、法人および個人での預金提供(すぐに引き出しても構わないとの条件で、法人3百万円、個人7百万円)


3. S銀行(地銀)
  - 金利水準1.48%(変動)
  - 融資期間18年
  - その他条件なし(家賃振込み口座とするような希望あり)

金融環境がよく、耐用年数超過物件の割にはよい条件を提示してもらえた印象です。

H銀行は交渉でさらに金利減少余地を感じました(1.2%程度まで)。ただ、他の銀行と競わせることで好条件になっていきましたが、最初の条件が今一つであったため、今回はS銀行で借換えし、次回、新規借り入れの際に相談することにしました。

ではまた!

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1件目(1棟目)の資金調達は、政府系金融機関からでした。詳細はこちらです。

借換に向け飛び込みでアプローチしたところ、撃沈。

次に紹介を通じてアプローチし、3つの金融機関から条件を提示頂きました。比較検討の結果、S銀行に借り換えました。

現在は、法人借入、金利は2.45%(固定)、融資残期間は18年で、耐用年数の残期間は5年ほどです。

<S銀行(地銀)の融資条件>

 - 融資金額(残元本+諸費用)
 - 金利水準1.48%(変動)
 - 融資期間18年
 - その他条件なし(家賃振込口座の変更希望あり)

借換にかかった期間ですが、打診から借換実行まで約1ヵ月半でした。

S銀行以外にS信金、H銀行(地銀)から条件提示を受けました。こちらの融資条件は、要望が多ければ記事にしようと思います。

知りたい方はこちらをクリックくださいな。

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1件目(1棟目)の資金調達は、政府系金融機関からでした。詳細はこちらです。

金融環境が良好ですので、飛び込みで借換えを打診しましたが、あっという間に撃沈でした。

再び、不動産投資で人生を変える! 最速でお金持ちになる絶対法則---資産ゼロでも毎月100万円を稼ぐ仕組みを参考に3つほどピックアップ。H銀行(地銀)、T銀行(地銀)、S信金です。 この本は、袋とじ部分に、築古物件に融資実績ある金融機関一覧が記載されており、それが役に立ちます。

知り合いの不動産会社さんに連絡し、借換え検討中の旨を説明し、上記3つを列挙しつつ、どこに相談するのがいいか尋ねました。S信金が柔軟対応してくれるのではないか、という話。担当者を紹介頂けました。

また、他の不動産会社さんに連絡したところ、H銀行(地銀)も紹介頂けました。

結局、T銀行(地銀)はアプローチせず、すでに取引があるS銀行(地銀)に打診することにしました。

3つアプローチしたのは、良い融資条件を提案頂くためです。競争環境を構築することで、よりよい条件を期待しました。

上記3つから融資条件の提示がありました。飛び込みで撃沈したH銀行(地銀)も紹介の場合には、提案頂けました。耐用年数オーバーの融資も可能なようです(^^)

続きは借換完了後に書きますね。少し先になろうかと思います。

ではまた!

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