高槻文吾です。

2017年の目標実現には、金融機関開拓が重要になってきます。
金融機関開拓ですが、耐用年数超過の融資を想定しているため、メガバンクは対象にならず、地銀、信金がメインターゲットとなります。

地銀については不動産仲介会社ルートでアクセスしやすい印象ですが、信金に対するルートはまばらに感じています。

さて、ターゲットは何金庫あるのでしょうか。結論としては21金庫あり、預金量で絞った場合は13金庫と考えています。

全国には265の信金があります。預金残高の合計は132兆円です。そのなかで、東京23区に本店をおく信金は21あります。預金残高が1兆円を超す信金は8、同5000億円を超す信金は13です。

（参考：帝国データバンク資料）
https://www.tdb.co.jp/report/watching/press/pdf/s150801_98.pdf

【2016年3月末現在　預金残高ランキング】（　）は前年比

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金融庁ネタがいつもよりも少しだけ受けたのでしょうか。36位になりました。まあ、可もなく不可もない順位ですね。。

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さて、最近、築20-25年程度の木造、鉄骨造の物件を中心に探しているところ、S信金との相性がかなり良さそうなのでメモです。

不動産投資の融資情報は環境に応じて変化しますので、ご留意ください。

（S信金）

・対象物件　－鉄骨造で土地値がでる物件に最適
・金利水準　－1%半ば程度（1.4～1.7%程度）
・融資金額　－属性と物件評価次第
・融資比率　－フルローン可能（オーバーローンも可能）
・融資期間　－50年－築年数（属性によって多少伸びる）
・担保評価　－最大の特徴は、鉄骨造（軽量鉄骨、重量鉄骨問わず）を耐用年数50年とみなして積算評価する点です。物件評価自体は、積算価格（路線価＋RCと鉄骨は耐用年数50年から経過年数を控除、木造は耐用年数22年）＋収益価格の平均値。担保評価は70%の掛目。

・その他　　　－繰上げ弁済ペナルティはなし

今回、築20年程度の軽量鉄骨造のアパートに対して、フルローン、融資期間30年、金利1.5%で融資を組めました。引き続き積極的に物件を持ち込みたいと思います。

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高槻文吾です。

先日書いた、S銀の融資方針変更は困りました。

というのも、今、23区内の築23年の木造物件に買付を入れています。路線価土地値で指値しており、売主さんにも了承いただき、あとは資金調達のみという状況です。

今回想定していた融資条件は、LTV95%以上、金利1.5%以下（団信込）、融資期間28年です。

従前はこちらで検討してくれていました。残念ながら、現金買いの人が現れて買えないことが2度続き、今回は買えそうだ、というときに、融資方針変更となりました。なかなか盛り上げてくれます。

築古物件に上記ほどの融資条件は見込みづらいのが正直なところ。上記融資条件であれば、DSCR1.3超、IRR20%超をクリアしますが、金利3%になると全然だめです。

ということで、他にあたってみることにしました。まず、元外資系銀行に不動産投資ローンの条件をヒアリングしたところ、以下でした。

・融資対象者は、年収700万円以上、勤務年数2年以上
・物件は、一都三県、区分の場合は築30年以内で15平米以上、木造アパートは築25年以内で4世帯以内のもの
・融資額は、評価の80%（購入額の30%の自己資金は必要になることが多いとの説明あり）

うーん、全然使えません。

特に、木造アパートは「4世帯」以内という条件は驚きです。
分散の観点からは、4世帯「以上」の間違いでは？と聞き直したところ、4世帯以内が正しく、その理由は、4世帯以内であれば事業的規模ではない（だから個人にも融資する）、という銀行独自の判断によるものとのこと。

個人的には意味があるとは到底思えなかったですが、お金を貸す側の人がルールの作り手ですから、仕方がありません。

担当者自身が、まあ正直使い勝手が悪いローンなんですよね・・・と説明されていたのが印象でした。まったく同感です。

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