文吾のブログ

投資と事業と人生について思索し、研究し、実践していく記録

カテゴリ:投資実践 > 不動産3件目

高槻文吾です。
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買付から決済までの工程を書き綴ります。
3件目はとても楽でした。

業者さんの物件紹介から決済まで2ヶ月強でした。
初期段階で打診いただき、早々に買付、売契に至ったため、金融機関選びはゆっくりでした。結果として、少し油断してしまったんですが。。

資金調達は、複数行並行して打診すべきです。なのに、1行のみに打診。結果として、融資期間が希望水準に届かない事態に。

仕方がないので、1か月ほど遅れてB行に打診。急いで審査してもらって、無事に希望水準に合う融資条件を提示いただけました。

また、業者さんから提供される資料は油断ならんなぁ、と再認識。

業者さんは物件を売るのが仕事です。当たり前ですが、魅力的にみえるように資料を作成してきます(ある意味で、できる営業マンですね)。本件では価格の割安さのアピールのため、過去の売買成約事例のうち、価格が高いものを中心にピックアップしてきていました。

お会いする度に、市場価格よりも25~30%程度割安なファミリー用区分マンションを買いたい、と伝えていたことも背景にあるのだと思います。

業者さんの持参した売買成約事例は、全件数の半分程度でした。懇意にしている別の業者さんに連絡し、過去の成約事例件数を教えてもらって判明しました。最終的には、すべての成約事例を頂きました。

最近は、インターネットを使って様々な情報を収集できます。売出時の価格や件数はネットでも情報収集できます(レインズのデータベースを解放してくれれば一番楽なんですけどね)。皆さんもお気をつけください。


(買付~決済まで)

・06/18 :物件紹介
・06/20 :物件実査
・06/20 :買付提出(満額)
・07/08 :金融機関A行に融資打診 → 融資条件希望合わず
・07/12 :売買契約締結
・08/03 :金融機関B行に融資打診
・08/26 :B行と金消契約締結
・08/31 :決済

ではまた!

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3件目(1室目)は、墨田区のファミリー用区分マンションをオーナーチェンジで購入しました。こちらは法人で所有しています。

本物件の期待IRRは7.5~18.5%で、13%程度は見込めると判断しました。ファミリー用区分のオーナーチェンジ物件は、大儲けの期待は薄いですが、損をする可能性も低いと考えています。

3件目(1室目)の物件概要は以下のとおり。

(物件概要)

・交通 :某駅徒歩5分(東京駅まで電車で約20分)
・価格 :17,500千円

・表面利回り :9.25%
・NET利回り :7.77%(管理費・修繕積立金等控除後)
・現況賃料 :135千円
・管理費 :15,000円
・修繕積立金 :6,060円
・その他 :500円

・築年 :1990年
・構造 :SRC14階、3階部分
・専有面積 :63.92平米(内法60.81平米)
・バルコニー :12.56平米
・間取り :2LDK、南東
・総戸数 :68戸


(投資採算の前提)

・投資シナリオ :入居者退去後、リフォームし、実需物件として売却
・想定売却価格 :2,050万円(リフォーム費用300万円を含む)
・期待IRR :7.5~18.5%(税前)

・過去の成約事例 :1,740~2,320万円(平均2,030万円)
・マンションナビでの価格 :2,240~2,440万円(平均2,340万円)

・割安度① :86%(対過去事例)
・割安度② :75%(対マンションナビ)

・返済比率 :56.1%
・DSCR(*) :1.25

上記を補足します。

本件は、賃借人退去後に実需物件として売却予定です。その際の価格として2つ調べました。1つが当該物件の過去の成約事例、もう1つがマンションナビというHPです。

過去の成約事例ではリフォームなしで売却した事例が1,740万円、リフォームして売却した事例が最高値2,320万円でした。平均は2,030万円です。マンションナビでの平均は2,340万円です。

今回の購入物件は、この過去事例の平均に対して86%の価格です(割安度①)。マンションナビの平均に対しては75%(割安度②)になります。

私の投資シナリオは、5年後に入居者が退去し、その後、300万円かけてリフォームし、2,050万円で売却するというものです。このとき、税前IRRは13.5%です。

残念ながら想定よりも10%安く売れた場合はIRR7.5%、幸運にも10%高く売れた場合はIRR18.5%を見込んでいます。

また、本件物件のDSCRは、投資方針で記載した数値よりも低いです。

オーナーチェンジ区分ファミリーの場合は、空室後、リフォームしてすぐに売却する予定です。資金効率最大化のため融資活用しますが、インカムの範囲内で元本返済の促進を重視しています。そのため、物件単体でのDSCRにはこだわっていません。

もっとも、リフォーム期間中の返済原資は必要です。従って、法人の所有物件全体でのDSCRは重視しており、1.34以上が保てる範囲で、コントロールしています。

(*) 用語説明を参照ください。

ではまた!

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高槻文吾です。
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3件目(1室目)を購入したときの話です。

3件目は、ファミリー向けの区分マンションを購入しました。

2015年は、土地から仕入れて新築か、オーナーチェンジの中古ファミリー区分マンションの裁定取引(→詳細はこちら)を狙って、物件を探していました。

前者の新築は、土地に加え建築費も高騰していること、さらに、融資が付きやすいことから、物件探しに苦戦中でした。他方、中古ファミリー区分マンションが簡単に見つかるかといえば、こちらも新築の区分マンションが値上がりするなか、中古も引きずられており、同様に苦戦。

そういった状況で、懇意にしている不動産会社さんから、中古区分マンションを紹介されました。紹介物件は5件ほどあり、あまり冴えない印象でしたが、1つだけ築年、利回り、平米あたり販売単価から面白そうな物件がありました。

聞いてみると、紹介者本人が購入したいぐらいとの話でした。少し懐疑的に話を聞いていたところ、実際に、投資採算を試算してみると・・・結構、いい物件でした(^^)

さっそく、前向きに検討したいと回答のうえ、買付申込書を提出しました。

ただし、賃借人への保証人追加、およびファイナンスの条件(期間20年、金利2%以下、頭金15%)を記載のうえ、買付申込書を提出しました。

その時点では私にしか話がなく、買付は通りました!

次回以降、詳細を書き綴ります。

ではまた!

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