文吾のブログ

投資と事業と人生について思索し、研究し、実践していく記録

カテゴリ:投資研究 > Airbnb

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先週に引き続き、Airbnbセミナーに参加してきました。なんせAirbnbの情報収集を始めたばかりです。3つぐらいセミナーに参加し、基本知識収集に努める予定です。

今回参加したセミナーは、運営会社によるものでした。セミナーの質は、先週参加したセミナーと比較すると、雲泥の差で高かったです。

また、自社のサービス内容に自信が感じられました。競合する運営会社さんとの比較表をくれました。調べる手間が省けて感謝です。運営会社は実名入りで18社。有名どころはH社だが、当社サービスは負けないとのPRでした。

さて、ポイントは、適法性・合法性です。

そして、今回の運営会社の売りは、「合法性」でした。

以下の手法を用いるようです。

○ 1か月以上の短期定期賃貸借契約+複数契約可と解約解除オプション
○ 清掃費用は借主持ち

旅館業ではなく、賃貸業を適用すればよいとの論理構成です。

確かに、ネットで調べてみると、旅館業と賃貸業の判断は曖昧のようですし、旅館業適否の判断も、(国会を通過せず、行政側が作成する)通達に依拠している部分が多そうでしたので、争いの余地はありそうです。つまり、合法とまで言い切れるかはわかりませんが、グレーゾーンといえるかもしれません。

短期定期賃貸借契約締結と聞いてまず感じたのは、下記2点でした。
(1) 重要事項説明が必要ではないか
(2) 公正証書作成が必要ではないか

(1)の部分は、セミナー中に回答がありました。不動産仲介会社を使って貸し出す場合には宅建業に該当するが、不動産所有者が直接貸し出す場合は宅建業に該当せず、重要事項説明は不要とのことでした。

(2)の部分は、帰宅後に調べてみたところ、こちらに必ずしも必要ではない、と記載がありました。

なるほど1つのやり方なのかもしれません。今後、情報収集し、法的に解釈余地があるのか調べていきたいと思います。

ではまた!

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先日、Airbnb無料セミナーに参加してきました。メモの続きです。

(規制緩和の動き)

Airbnbは、旅館業法に違反しています。これを適法にするために期待できるのが、国家戦略特区です。現在、検討中の内容は以下のとおり。

○ 特区法第13条(旅館業法の特例)に関する政令概要(検討中)
 □ 国家戦略特別区域外国人滞在施設経営事業の要件
  ・ 7~10日以上の滞在の賃貸借契約であること
  ・ 外国人旅客の滞在に適した施設であること(広さ25平米以上
  ・ 施設の使用方法に関する外国語を用いた案内のほか、緊急時対応、外国人旅客との契約に基づく、役務を提供する体制が確保されていること

上記の中で、「7~10日以上」ではあまり役に立たなそうです。もっと短縮する必要があります。どのくらいであれば、現実的に折り合えるのでしょうか。

外国人が日本に滞在する場合、3日以内が多いようです。旅館業法を守っている人たちと折り合いをつける意味では、「4日以上」が現実的に妥結しうる目標でしょうか。国家戦略特区で、Airbnb「4日以上」で適法になるようにしてほしいところです。


なお、2015年11月22日付け日本経済新聞の一面に「民泊、許可制で全国解禁」とありました。ポイントは、現状「ホテル」、「旅館」、「簡易宿所」、「下宿」の4種類の営業許可のところ、「民泊」を追加するというもの。

営業許可を取得するわけですから、宿泊日数の縛りは外れるものと期待されます。対象エリアも、国家戦略特区だけでなく、日本全国すべてになることでしょう。民泊の透明性が向上しますので、大企業は参入しやすくなる印象です。

一方で、現在、個人レベルでAirbnbをやっている人への影響はどうでしょうか。営業許可を取得、撤退、現状のまま維持という三択が考えられます。営業許可の手間は相応にかかりそうですから、現状のまま維持という判断が多そうな印象です。

しかしながら、法令で「民泊」に対応処置をするわけですので、これまでどおり、お目こぼしが期待できるかは慎重に考えるのがいいと思われます。

個人的には、この改正により、営業許可をとらずに一定規模のAirbnbを運営する場合は、取り締まられる可能性が高まる気がしました。

(Airbnbへの関与方法)

Airbnbへの関与方法は3つあります。
(1) 所有物件でAirbnbをやる
(2) 所有物件をAirbnb用の部屋として貸し出す
(3) 賃貸物件を借りて、Airbnbをやる

適法を視野にいれると、以下2つはクリアしておくのが良さそうです。
・国家戦略特別区域であること
・広さ25平米以上であること

所有するか賃借するか、ですが、賃借がリスクが小さくてよいと思います。実際に、90%程度は賃借物件を転貸してやっているようです。

先日、パリでテロ事件がありました。同じようなことが東京で起きれば、インバウンドは著しく減少するでしょうから、所有はリスクが大きそうです。

所有するとすれば、中古戸建という選択肢はありえそうです。当面はAirbnbで運用し、建築コストが下がってきた段階で、マンションを新築する、という形で検討してみる価値はあるかもしれません。

(管理の手間)

現在は、Airbnb管理代行会社の参入が盛んです。以前は、報酬水準が売上比50%だったようですが、最近は20-30%程度に落ち着いてきているようです。従い、アパート経営のように、お手軽に参入できます。

管理代行業者にお任せできるのは以下。
・スタートサポート(写真撮影、外国語での取扱い説明書の作成、部屋の登録)
・運営代行サポート(清掃、鍵の受け渡し、問い合わせ対応、予約管理、物件案内、レビュー管理)
・コーディネートサポート(インテリアコンサルティング等)
・申請手続きサポート(所得申告業務等)

(さいごに)

無料セミナーも多く、流行りものですので、しばらく情報収集してみようと思います。個人的には、違法性リスクが残る限り、実際にやることはないと思います。

しかしながら、空き家問題の解決、宿泊施設の拡大の両面から、社会的意義を感じるサービスですので、Airbnbをぜひ適法にし、幅広く普及してほしいと思います。

適法になると、大企業が参入し、ブルーオーシャンがレッドオーシャンになりそうですから、投資妙味は乏しくなりそうですが。。

ではまた!

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Airbnb、Uberなどはシェアリングエコノミーの代表的企業です。不稼働資産を有効活用することで、世の中を効率化します。まさにイノベーションともいえる、サービスです。

Airbnbが流行っていますので、無料セミナーに参加してきました。感じたことをメモしておきます。

(Airbnbとは何か)

Airbnbは、宿泊可能な施設を提供したい人と宿泊したい人を、インターネットの力を使い、グローバル単位で、結びつけることを可能にしたサービスです。

日本では、民泊と言われますが、現状のAirbnbは、マンション、アパート、空き家の一戸建て等も対象にしており、民泊の概念を大幅に上回っている印象を受けます。

(Airbnbは儲かるのか)

Airbnbの売上は、家賃収入の3倍ほどが目安のようです。この水準が実現できれば儲かりそうです。

現在、インバウンドが増加するなか、宿泊施設が不足している実態があります。他方で、旅館・ホテル業者は、インバウンドの持続性に懐疑的なところがあり、宿泊施設の大幅増加は見込めません。

また、後述しますが、Airbnbは違法です。適法にならない限り、大企業の参入はありません。そのため、現在、参入している人にとっては、ブルーオーシャンといえます。

(Airbnbのリスクは何か)

Airbnbの最大リスクは、旅館業法に違反していることです。

参加したセミナーでは、限りなく黒に近いグレーとの説明でした。私の認識では、黒であるが、お目こぼしを受けている理解です。このあたり、シェアハウスの状況に似ていますね。

旅館業法では、旅館業を「施設を設け、宿泊料を受けて、人を宿泊させる営業」と定義しています。Airbnbがこの定義に当たらないというのは無理があるでしょう。

摘発された事案は2件だそうです。

・2014年5月(足立区) -事前に何度も行政指導をするもいうこと聞かずにやむなく
・2015年11月(京都府) -ツアー会社と組んで大々的にやっており見過ごせない規模に

Airbnb対象施設が1万件程度あるなか、摘発されたのは2件程度との説明でした。実態としては、よほどのことがない限り、お目こぼしを受けている状態です。

(規制緩和の動き)

Airbnbに不利益を受けるのは、旅館やホテル、つまり旅館業法を守っている人たち(既得権益)です。既得権益は、通常であれば、数の力を背景に政治を動かし、新参者は駆逐され、規制緩和は進まないことも多そうです。

しかしながら、今回は2020年のオリンピックを控えています。東京五輪は、首相の肝煎りです。既得権益を打破する仕組みである、国家戦略特区というツールだてもなされており、規制緩和の動きがあります。

長くなったので次回に続きます。

ではまた!

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